建売か注文住宅か。。。その2
築7年。回収率ほぼ100％。エボが建てた賃貸。
長文です。
マジに無理に読まないで、スマホの画面を次々とスワイプしてイケメンとかおっぱいとか見て不毛な時間を過ごすのがおススメです。
そもそもの話。
家を建てて売るには免許がいる。建売住宅を売るには不動産業の免許、注文住宅を建てるには建設業の免許。同じ「家」って言葉でひとくくりにされてるけど、法律上は全く別の業種だ。
農業で言えば酪農と畑作くらい違う。どっちも農業だけど、やってることも設備も知識も全然違うでしょ。家も同じ。
もちろん両方の免許を持っている会社もある。ただそれは規模が大きかったり特殊な事情がある例外で、基本は建売＝不動産屋、注文住宅＝工務店やビルダー。この二つに分かれている。この前提を頭に入れておかないと話がこんがらがるんだよね。。。
で、、、建売か注文住宅かって話の前に、供給側の構造がそもそもおかしいんです。
建売を供給するのは不動産屋。注文住宅を供給するのは工務店やビルダー。同じ「家」なのに、全く違う業種が担っている。
不動産屋は売買・仲介・管理のプロであって、建築の素人だ。建売を建てるときは下請けの工務店や大工に丸投げする。何か不具合が起きても対応できない。責任の所在が曖昧になる。買った人間はどこに言えばいいかわからない。。。
じゃあ工務店・ビルダーはなぜ不動産免許を取って建売をやらないか。
注文住宅は紙ベースで契約してキャッシュが入る。リスクがない。建売は土地を買って建てて、売れるまでキャッシュが出っぱなし。億単位の話になる。そんなリスクを取る必要がない。キラキラした言葉で客を引いて、下請けに投げて中抜きすれば商売になる。皆さんが工務店の社長でも、わざわざ好んで建売なんかやらないよ。
逆に言えば、ビルダーが「モデルハウス売却」なんて言葉遊びを駆使して、普通に言えば建売を積極的にやっているとしたら、注文住宅の受注が取れていない証拠とも読める。言い方を変えたところで建売は建売だ。
ところで昔の工務店と今の工務店は全く違う。
昔の工務店は大工を雇用し、若手を育て、作業場を持ち、作ることそのものがメインだった。製造業だった。ところが今の工務店はどうか。全部外注だ。道具を持たず、工場を持たず、社員としているのは営業マンと、せいぜい現場を見て回る御用聞きだけ。工務店はもう製造業ではない。販売業になっている。
その販売業になった工務店が何をやっているかというと、、、ドーパミンを出す商売だ。
インターネットとSNSで、お客様の頭の中はパンパンになった。各メーカーのポジショントーク、嘘だらけの情報があふれている。そのパンパンの頭に、さらに気持ちのいい言葉を浴びせる。
「かしこまりました、仰せの通りやります」「あなたの好きなように建てます」「一生寄り添います」「あなただけの家を」。。。
全部お花畑の話だ。
建売はどうか。すでに建っている家を見て買う。ドーパミンを出す必要がない。この場所で、この金額で、この間取りで、この性能で、暖房費はこのくらいかかる。全部リアルだ。
ただし供給側にとって建売には越えなきゃいけない大きな壁がある。
誰が住むかわからない家を建てるということだ。家族は何人か、子供はいるのか、退職後の夫婦二人なのか、見当がつかない中で建てる。「シングルマザーバツイチ子持ちの看護師」みたいな空想をしながら、エッジの効いたペルソナを設定するしかない。
それ出来る不動産屋さん、、、。。。いるのか(笑)
3月4日でエボ築9年。
当時4人家族、子供2人。現在は子供1人の3人家族。
まぁ、あと3年もすれば2人家族、、、
一昔前はまだよかった。4人家族、子供2人、夫が働いて妻が家を守る。そのモデルに向けて建てれば、だいたい当たった。今はそれが通じない。共働きが当たり前になった。子供は1人か、そもそもいない。経済力のあるシングルマザーもいる。独身のまま一生を過ごす選択をする人も増えた。夫婦2人で老後をコンパクトに、という需要もある。暮らしが多様化しすぎて、中央値が消えた。
それでも今の建売のほとんどは、古い中央値に向けて建てている。
買い手の現実の暮らしとズレている。。。
要は乱暴に言うと、どっちで建てても、思った通りの家にはならない。それは長年やってきてわかることだ。好きなように建てられる時代はもう終わった。注文住宅は全てが頭の中の物語だ。かなり低い確率で叶うものもあるかもしれないが、まぁ無理でしょ。
そうなったとき、何が一番大切か。
アフターサービスだ。
車を新車で買うときアフターを気にする人はあまりいない。トヨタのディーラーで買ってアフターが不安だなんて思う人はいないだろう。でも住宅は違う。何十年も住む。必ず不具合が出る。そのとき、建てた会社がまだ存在しているかどうか。。。北見で30年続いている工務店が何社あるか。一桁だと思う。僕は26年やったが、もう今はニートだ。ほとんどの会社が一代で終わる。継承ができず、自然消滅するか倒産していく。
では誰が建売をやるべきか。
賃貸管理をメインにやっている不動産屋が、そこに建売を乗っける形が一番筋がいい。賃貸でエンドユーザーと日々関わっているのがベースにある。水道が壊れた、風呂が壊れた、そういう対応を日常的にやっている。アフターのノウハウとシステムがすでにある。客との接点が切れない。
賃貸管理をベースの売り上げで住宅供給と二本足で立つ。これが注文住宅一本足打法との決定的な違いだ。
ビルダーは不動産屋の真似はできない。注文住宅で食えている間は、リスクを取ってまで賃貸管理や建売に参入する理由がない。構造的にできない。しかし不動産屋はビルダーの真似ができる。建築部門を持つか、信頼できるビルダーと組めばいい。賃貸管理という土台の上に建売を乗っけるだけだ。
建売の本当の強みはリアルを買えることだ。場所、金額、性能、間取り、全部目の前にある。気に入った場所に、ちゃんとした性能の家が建っていれば、まずそれでいい。そのアフターを、賃貸管理で鍛えられた不動産屋が担う。
それが今の時代の一番まともな家の買い方だと、僕は思っている。
まぁ、こんなことになったのは、エンドユーザーのせいでもなければ、工務店や不動産屋のせいでもない。ITだ。そしてITからさらに進化したAI。この情報爆発が原因だ。
ただ、今更誰も止めることはできない。目をつぶっていても、いろんなものが入ってくる時代だ。その状況の中で何をベストとして選ぶか。僕が思うのは、リアルを買うということだ。建売住宅を買う、目の前にあるものを選ぶ、それが今の時代の一番まともな判断だと思っている。
ただ、インフレで予算は厳しくなっている。そうなると頭に浮かぶのが中古住宅だ。世の中にはたくさんある。その中古住宅を自分たちの暮らしに合わせて直して住む。これは正解なのか。コストパフォーマンス的にどうなのか。それはまた次回。
ところで、そんな建売が北見に存在するのか。。そんな事知らん。あった気もするが、そこが売れようが売れまいが僕の財布の中身は変わらない。要はポジショントークをしたくてこれを書いたわけではない。40年建築に携わってきた僕の単なる思考でしかない。
今、インターネットだ、AIだ、SNSだ。エンドユーザーの頭の中はただでさえパンパンでパニックだ。そんなときに更に混乱するブログをぶっこんでしまった。
本当に皆さんごめんなさい。さらにわけわかんなくなったと思う。。。
