決定版。今後の住宅ローン金利はこうなる。
「Kalsari(カルサリ)の家」ポストを設置した。
たかがポスト、されどポスト、、すんげぇ高いポストになった(笑)
もちろんフィンランドと言えばムーミン。ムーミンの描かれたbobiポストにした。
Kalsari（カルサリ）はフィンランド語でパンイチのこと。外に出る予定もなく、家でパンツ1丁で気ままにくつろぐ、あの肩肘張らない時間を指す言葉。
北見の気候はフィンランドによく似ていて、真冬に薪ストーブの炎を見ながらパンイチでアイスを食う、そんな自然体の暮らしが一番、みたいな感じ。
10年物国債が3%を超えたと、世の中がぎゃーぎゃー騒いでいる。
テレビをつければ、銀行に問い合わせが殺到しているとか、借りた人が慌てているとか、まあまあうるさい。。YouTubeを開けば、これからどうなるみたいなことを語る10年国債ユーチューバー乞食が出てくる。評論家の意見なんてほとんど当てにならない。テレビなんてオールドメディアだ、当てにならない（笑）
せっかくだから、ここで僕が40年間住宅ローンに携わってきた者として、ブツブツ言ってみたいと思う。
そして最後に、じゃあ今後どうなるのか、どうしたらいいのかも書きました。
1980年代、住宅ローンは選ぶものじゃなかった。。かき集めるものだった。
1985年から1990年頃。公庫で査定してもらっても、1000万の家で借りられるのは600万とか、そんなもんだ。土地の分なんてどこからも出てこない。
金利は基準5.5%、そして11年目から勝手に6.8%に上がる段階金利。最長25年。今みたいに35年だ50年だなんてあり得なかった。足りない分は厚生年金の転貸融資をよく使った。だがこれはサラリーマン限定だ。自営業者は使えない。
じゃあ自営業者はどうしたか。生命保険会社の住宅ローン商品だ。金利8%に保証料1%で、実質9%。今の感覚では考えられない金利で借りていた。
なんで銀行に行かないんだって思うでしょ。。。答えは簡単。銀行は個人の住宅ローンなんて面倒くさいものを相手にしなかった。敷居が高くて、金持ちには貸すが貧乏人には貸さない。今もそう変わらないが、昔はもっとひどかった。
「固定だ変動だ」なんて話は、そもそも存在しない。選びたくても選べなかった。
1990年代半ば頃から、銀行が急に愛想よくなる。
1990年代の半ば頃から、銀行の固定を使うようになった。固定といっても最長で10年固定。。11年目以降は知らねえ、みたいな感じだった。なんで銀行が愛想良くなったか、、答えは簡単。
バブルが弾けて企業に金を貸せなくなり、銀行の商売が法人向けから個人向けに変わっただけの話。客が偉くなったわけじゃない。
2010年頃以降、フラット35の時代。
2010年、2012年あたりから、僕はフラット35か銀行の全期間固定を主に使うことになっていた。
当時はフラット35Sの当初10年間が1%台。おまけに国の政策で住宅ローン控除が10年間ついていたから、その間は実質ゼロ金利みたいなものだった。とてもいい時代。
そこから撤退する2022年まで、僕は固定金利を基本にしてきた。
僕は退職金でまとまったお金が入るあてがあるとか、特別な事情がない限り、変動金利を勧めて来なかった。
理由はいくつもあるが、一番の理由は明日が見えるということ。
とりあえずの支払いが安いからと変動にしたがるお客さんもいたけど、説明が面倒なので、
「住宅ローンは博打じゃねーよ」と恫喝し受け入れなかった(笑)
世の中では今、住宅ローンの8割が変動だと言われている。この人たちは長期金利が上がり続ける現在に震えているだろう。
そして僕に恫喝されて渋々固定にした人たちは、今何を考えているのだろうね。
変動も30年前から借りている人は問題ない。もう支払いはあと少し、残高も少ない。一番怖いのは、2010年前後に変動で組んで、35年のうちまだ20年残っているような人だ。
今までは固定より変動のほうが安かったかもしれない。だがその儲けはこれから一気に吹き飛ぶ。そして逆ざやになり、やがて払えなくなる人が出てくる。
銀行が変動を勧める理由は、たった一つ。銀行で相談した人なら経験があるはずだ。
「過去15年間こんな金利ですから、上がっても知れてます。大丈夫ですよ。」
そう言って変動を借りさせようとする。理由は簡単だ。変動で借りてもらえば、銀行はリスクを負わない。金利が上がったら、そのまま客に回せばいいだけだからだ。
それともうひとつ。
銀行はフラット35を扱っても、取扱いの手数料しか入ってこない。利息の利益がないわけで、そんなもの売りたいわけがない。
フラット35ではない銀行扱いの固定は逆で、銀行が35年分のリスクを全部背負う。銀行の原資は預金という短期の金だから、35年固定で貸すと金利が上がったとき自分で被ることになる。
だから嫌がる。それだけの話。
これは銀行が悪人だという話じゃなくて、僕が銀行経営しても同じだ。ただ、カウンター越しに座っている担当者は、あなたに変動を勧めるようにできている。それだけは知っておいたほうがいい。
それと見落としがちな5年ルールという名の時限爆弾。
変動を売るときの、一番強い一言がある。金利が上がっても5年間は返済額が変わりません。上がっても前回の1.25倍まで。これを聞くと安心する。
銀行って優しいのね♪。。。なわけない、、逆に悪魔だ。
利息が免除になるわけではなく、繰り延べただけ。返済額を超えて発生した利息は未払利息として積み上がり、最後にまとめて請求される。
しかも返済額が据え置かれている間、元金はほとんど減らない。金利上昇分を払っているだけで、借金が減らない状態になる。
皮肉なことに、ソニー銀行やPayPay銀行のようにこのルールを採用していない銀行のほうが設計として誠実。上がった分はすぐ返済額に乗るから、未払利息が溜まらない。こっちのほうが「正直銀行」という逆転が起きている。
それでも銀行がカウンター越しに悪魔のささやきをするなら、こう言ってください。「過去40年のグラフを見せてください。」と。。
すると1990年10月の変動金利8.5%が出てくる。公定歩合が15ヶ月で3.5ポイント上がった記録も出てくる。
過去を根拠にするのなら、8.5%も根拠だ。都合のいい15年だけ切り取るのは統計じゃない。最近流行りの切り抜き編集です。
僕の持論。
令和は昭和の焼き直し。
経済指数が為替以外そっくりです。
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これから建てる人、現在変動を借りている人、是非お読みください。
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俺は、1980年代に8%も9%も見てきた人間です。今の金利が高いなんて、まったく思っていないです。
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