インフレ高波警報中、、えっ、まさかの変動???

元エボ大工(元エボとは元リクにかけたリスペクトある言葉)の、手伝いで屋根垂木をかけた。
64歳、、筋肉痛で泣きそう。

日銀が企業物価指数を発表した。
前年比プラスなんと7.1パーセント!。。

企業物価というのは、企業と企業の間で取引されるモノの値段だ。
材木、鉄、ガラス、石油製品。僕ら建築屋が毎日仕入れているもの、そのものの値段のこと。
年明けには2パーセント台だったものが戦争の影響も受け加速して、6月で7.1。
輸入物価にいたっては円ベースで29.7パーセント上がっている。

ところが、ニュースでよく聞く消費者物価は1.4パーセントしか上がっていないことになっている。

川上は7.1。川下は1.4。
この差はどこへ消えたのか。

一つは企業が値上げを我慢して、利益を削って呑み込んでいる分。
もう一つは国のガソリン補助や電気ガス代の支援で、物価の目盛りを1.3ポイントほど化粧している分。

で、、ここからが本題。

日本には住宅ローンの検討で見るべき金利が二つある。
一つは日銀が決める政策金利。今1パーセント。
もう一つは市場が決める10年国債の金利。今2.7から2.8パーセント。

市場というのは、常にはるか先の未来を見ている。
なので10年国債の2.8という数字には、企業物価の7.1も、政府のばらまきも、円安も、もう全部入っている。

一方の日銀は、先を見て見ないフリをして、化粧をした1.4の方を見て、まだ大丈夫だと金利を上げない。
市場が先に動き、日銀が後から追いかける。

今だけ、金だけ、植田だけ。

政策金利が万年ビハインドになる仕組みが、これだ。

そして市場が日銀は遅いと見れば見るほど、長期金利が上がり、円が売られ、輸入物価が上がり、またインフレ期待が上がる。
日銀の対応の遅れそのものが、インフレを増幅する装置になっている。

僕の勝手な物差し。
政策金利の座りどころは、だいたい10年国債の半分。
10年が2.8なら、政策金利は1.4前後が落ち着きどころだ。
今は1.0だから、あと0.4や0.5は確実に上がる。
しかも企業物価が7パーセントで走っている以上、1.5で止まる保証はどこにもない。

で、、ここからが家を建てる人の話に置き換えると、、

住宅ローンには二つの金利がある。
固定金利は、10年国債に連動する。つまり市場の金利。
変動金利は、政策金利に連動する。つまり日銀の金利。

もう一度言う。市場は先に動く。日銀は腰抜けで後から動く。

だから固定金利は先に上がる。
フラット35はこの春まで2.4パーセント台だったのが、6月に3.21、7月で3.14。
たった3カ月で0.7ポイント跳ねた。
固定金利には、未来の値段がすでに入っている。

変動金利は、まだ0.9とか1パーセント前後だ。
でもそれは安いんじゃない。まだ上がっていないだけだ。
大手銀行はもう8月から短期プライムレートを0.25上げると発表していて、10月には変動も上がる。
政策金利が物差しどおり1.5、企業物価しだいで2.0まで行けば、変動は2パーセントから2.5パーセントの世界になる。

今、変動と固定の差はおよそ2％。過去最大級に開いている。
この差を見て、変動が得だと考える人が多い。
たしかに理屈はある。住宅ローンは最初の10年で利息の半分近くを払う構造だから、入口の低金利は効く。
変動がこの先2ポイント以上上がって、それがずっと続くのでなければ、計算上は変動の勝ちだ。

でも、そんなうまい話はあるわけない。
この2ポイントは、金利差ではなくて時間差。
固定金利には未来の値段が入っていて、変動金利には過去の値段しか入っていない。
同じ品物の、先物と現物を見比べて、現物が安いと喜んでいるようなものだ。

そして金利上がったら固定に借り換えればいい、と考えているお花畑の人。
それは、できない。
固定は変動より先に上がるからだ。
変動が上がったと気づいたときには、固定はとっくに高いところへ逃げている。
現に今がそうだろう。変動はまだ1パーセントなのに、固定はもう3パーセント台だ。
逃げ道は、変動が上がる前に閉じている。
当然返済額は跳ね上がり、仮に申し込んでも審査内容は厳しいほうに振れる。

じゃあどうすればいいのか。

僕のように毎日相場を読んでいる人は、変動で勝負してもいい。
上がる前に自分で手を打てる人。
でも住宅ローンはパチスロじゃない。毎日博打する暇があるのはニートだけだ(笑)
だから僕は、読めない人には固定一択だと今も昔もずっと同じ事を言い続けている。

固定3.14パーセントは高い、と感じるだろう。
でも考えてみてほしい。
最初に述べたように企業物価が7パーセントで上がる世界では、家の値段そのものが年に5パーセントも10パーセントも上がっていく。
家賃だって物価と一緒に上がり続ける。
その中で、固定で借りた瞬間、あなたの支払いだけが固定される。
物価と給料が上がっていくほど、借金の重さだけが年々軽くなっていく。
インフレは、同時に賃金も推し上げてゆくからね。

金利の安い時代は終わった。
これからは、選び方がすべての時代だ。

4,000万借り入れ35年払い

フラット35　3.14%　全期間固定　月々157,082円
三菱UFJ　0.945％　変動　月々111,892円

見せかけの月々の安さにエンドユーザーを煙に巻くビルダーと金融機関。

親切なビルダーが客を落とす時の決めゼリフ
「○○銀行のシンクタンクによると今後の金利も大きく変わらないそうです」
大体銀行の言う事は、銀行にリスクのないポジショントークでしかない。
銀行なんて信じるな。
今だけ、金だけ、自分の出世だけ。

気を付けましょう。

あ、、追伸。
当然ながらリスクを受け入れるなら、変動で借りて更にごっそり儲ける方法もあります。
その話はまた今度。